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城市更新的典范——“天空之城”哈德逊广场
来源:和创瑞智园区咨询 | 作者:和君咨询产业园区事业部 胡洁、王鹏 | 发布时间: 2020-07-28 | 503 次浏览 | 分享到:


全球一线城市的城市更新,往往代表着城市前行的方向。历数纽约的哈德逊城市广场、伦敦的国王十字街、东京的六本木新城、韩国的清溪川等等,它们都将历史文化、人文等元素融入到城市更新的项目中去,并以融合、包容、开放的方式,致敬城市文明之光,耀启城市未来的璀璨。


一、废旧车站的华丽“变身”


哈德逊城市广场的所在地,曾是纽约的铁路车场,堆积着大量废弃的地铁车厢、公交车和周边仓库的货柜。尽管地处曼哈顿中城,但却与周边的人气聚集地如著名的贾维茨国际会议中心、麦迪逊广场花园球场等显得格格不入,荒芜寂静的像是被纽约繁华和喧嚣所“遗忘”。对比之下在寸土寸金的纽约,市区仅有185万平米土地可供开发,难以满足未来人们对于办公、商用住宅、购物等的巨大的潜在需求,因此,作为纽约曼哈顿最后一块大型可供开发的用地,哈德逊广场在此基础上建造城市综合体成已为必然。


项目从2001年动议至2002年6月,市规划部门与经济发展公司开展了一系列调研论证和规划方案征集,并于2005年通过了再区划,经历顶尖开发商的竞标角逐后,建筑开发权最终由美国最大的私人房地产开发商瑞联集团获得,哈德逊城市广场也因此成为美国历史上最大的私人房地产开发项目。


拿下曼哈顿这块最后黄金宝地的瑞联集团(RELATED),是美国最大房地产商之一,其对于开拓卓越的城市综合体有着40多年的开发经验以及对60多栋大楼的管理经验。曾经成功打造了纽约时代华纳中心,一个由破旧剧场摇身一变成为商业中心的经典案例,当时被形容为曼哈顿历史上最具规模的多功能综合开发项目。除了时代华纳中心,纽约派拉蒙大厦、旧金山都市广场等都出自瑞联之手。瑞联集团接下哈德逊城市广场项目正逢2008年金融危机,要在如此恶劣的大环境下新建一个庞大的商业综合体,无疑是面临着巨大风险,也需要承担巨大的压力,不得不说哈德逊广场更新项目最终证明了瑞联掌门人的勇气和战略眼光,也让瑞联成为全美最优秀的多功能综合开发商。


二、标新立异的设计和文化元素,造就纽约“天空之城”


在建筑方面,采用北美最新的建筑工艺,保留地面铁路系统,在架空平台上建设摩天大楼。而除了商业建筑外,哈德逊城市广场还将在整个悬空区域建造包括公寓住宅、学校、公园、艺术场馆等社区配套设施,如此大胆的设计在全球史无前例,哈德逊城市广场也因此有了纽约“天空之城”的美名。


另外,哈德逊广场在设计时还考虑到对自然灾害和人为灾害的应对。创造有弹性的设计元素,包括能够抵御全市停电的电力系统、雨水收集系统,以及位于地下,且可以密封来抵御风暴大浪的“水下门道”。


此外,哈德逊公共绿地广场和花园的设计心思巧妙,极具美感,对曼哈顿西侧的三个重要景观的汇合做出了反映:高线公园、哈德森公园和林荫大道和哈德逊河公园。高线的曲折性质和哈德逊河公园的类似线性质量被巧妙地捕捉到,毫不费力地流入公共广场和花园的宽敞聚集地。该设计重新考虑了车辆,自行车和行人的出行,并着重强调了行人的体验和可及性。


哈德逊城市广场项目中的人文景观,每一个均来自于著名设计师“独具匠心”的灵感,赋予建筑景观不仅以多姿态的美感,并且融入了艺术、哲学、历史、文化等多元素为一体,书写了纽约乃至整个美国建筑史上浓墨重彩的一笔!


如The Vessel注重人与城市的互动,蜂窝式的建筑为公众提供了一英里的垂直攀登体验以及曼哈顿西区一些最独特的景观。使用从意大利运来的钢筋混凝土件组装而成,造价高达2亿美元。这幅巨大的设计作品将成为纽约市新的公共地标,其重要意义,就是每个人都能进来攀登,拾级而上之时,感受纽约这座城市的魅力;再如The Shed是会“变身”的文化中心,作为艺术展示与表演的场地,光是它的外貌就让人叹为观止,更厉害的是,它有移动性,无论向外延伸,或是往内收缩都没有问题,以容纳不同人数的参观者,体现文化艺术的包容和开放性;又如哈德逊广场30&10双塔共舞,两栋塔楼的形态和空间关系创建了一种双塔共舞姿态,处在不同的观看位置看向双塔将拥有不同的体验。


哈德逊广场30&10成为了纽约天际线的重要组成部分,此后,纽约都市风光中又增加了富有张力的建筑物。位于哈德逊广场10号和30号之间的,是哈德逊广场开发区的商店和餐厅区域。购物中心的外立面的设计,直观反映了开发商对于项目的信心和定位。不同于纽约的长街式购物街区的沿街道扩张,Hudson Yards购物中心出其不意,打了一张国际化垂直购物中心的套路——通透的立面,明显的楼梯,大气的外立面,自信地彰显自己的内里。



三、世界级的整体布局规划,多元业态的综合社区


如今再提及纽约曼哈顿,映入人们脑海不再仅限于自由女神、华尔街又或者中央公园,哈德逊广场作为世界级的城市更新综合体项目的典范,代表着新兴商业文化综合社区正在崛起,逐渐成为纽约新地标。(项目总体效果图如下)


哈德逊广场项目于2010年开工,于2019年3月15号正式揭幕,由覆盖繁忙铁道与隧道的11公顷(28英亩)土地组成,哈迪逊广场项目地块以曼哈顿以西42和43街、第7和第8大道、西28和第30街以及哈德逊河公园为界,在高线公园北端,占据6个街区。作为曼哈顿中城仅剩的一块滨水用地,哈迪逊广场项目因其大体量、高密度、紧凑式地快速推进而被推崇为纽约城市更新样板,并同时实现了经济增长与滨水空间活化两大目标。


项目遵循公共交通为导向的TOD城市开发模式。与传统项目相比TOD项目则更注重城市的“参与性”,把注意力集中在建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区,实现城市结构的整体优化,这也是TOD项目的核心诉求——为城市生活、城市的“颜值”带来重要改变。


项目规划建成包含商住摩天楼、学校、医院、零售空间、公园、文化场所和公共艺术等在内的一系列功能建筑。总体规划中哈德逊城市广场开发分三期。哈德逊城市广场一期开发的是哈德逊城市广场东部,3栋高级住宅楼、2栋高级商务办公楼、1栋高档购物商场,地标设计建筑The Vessel和1栋其可伸缩外壳的文化艺术中心。哈德逊城市广场二期则主要是哈德逊城市广场西部,位于30街和33街之间的第11到第12大道。二期项目包括了多个住宅楼,一个办公大楼和一所学校。哈德逊城市广场三期将把西铁路广场将作为未来建筑物的基础平台。项目由1栋高级商务办公大楼、1栋汇集高端住宅公寓、豪华酒店、健身俱乐部、水疗中心和办公室而成的多功能商业大厦,西铁路广场组成。(项目一二期总体规划见下图)



项目业态多元丰富,主要分为六大板块:住宅公寓、商业办公、公用基础设施、购物中心、餐饮和艺术娱乐。住宅公寓又包括豪华住宅出售和豪华公寓租赁,对标客户为纽约社会上层商业精英人士;商业办公主要是办公楼租赁,涵盖4栋著名办公建筑,分别为10 Hudson Yards, 30 Hudson Yards, 50Hudson Yards, 以及55 Hudson Yards。据统计,开业仅仅半月有余,从奢侈品配件专家挂毯到广告代理BCG、媒体巨头时代华纳,再到全球最大的理财公司贝莱德,每天大约有50多万人在此工作;公用基础设施包括周边的Equinox健康俱乐部和该品牌的第一家精品酒店,广场公共绿地,环保和技术设施等;哈德逊广场商店与餐厅区域是一个十万方的商业中心,坐落在哈德逊广场10号楼与30号楼之间。该商业中心旨在成为多业态环境中建设购物中心的标杆,作为纽约市时尚和餐饮的首选地之一,购物区包括100多家商店及纽约第一家Neiman Marcus奢侈品百货,向游客和居民提供顶级品牌,此外餐厅区则汇集了纽约最著名的美食店;文化艺术与娱乐方面,以Vessel为代表,它是一个公共艺术建筑。从高度来看,16楼层高;从结构来看,它是由154个楼梯间组成,共有2500阶楼梯,和80个连接楼梯的空间,是个十分有创意的的建筑创作。此外,艺术娱乐还包括巨型文化艺术中心the Shed。总之,哈德逊广场是一个超前理念的高级社区。


四、经济与社会的双重影响


经济方面,哈德逊广场重建项目为纽约市带来了巨大的经济福利。在建设期间已经为该市的GDP贡献了超过100亿美元,并成为了纽约大都会运输局(The Metropolitan Transportation Authority)的重要收入来源。据估计,项目在建设期间支付大都会运输局23.6亿美元,每年支付6600万美元。它还将每年支付近1亿美元的税收,用于偿还7号地铁线路延期的债券。当哈德逊广场重建项目完工后,每年将为纽约市的国内生产总值贡献近190亿美元,每年近10亿美元的州和城市税。并且,哈德逊广场的公司和建筑物将为新西区社区带来将近60,000个工作岗位。


社会方面,该项目将极大扩展区域的公共空间,改善居住、办公及活动环境,并有效拓展区域的公共交通。此外可以有效连接周边的切尔西和克林顿地区,将产生大量的高品质办公需求及商务活动,有效提升区域的观感、巩固其新型办公区域的战略地位。未来将吸引更多重量级公司总部入驻、大型商务活动的举办,提高曼哈顿及纽约的国际地位,增加竞争力和影响力。此外,哈德逊广场每年可通过发电和冷热水来节省24,000吨二氧化碳,这大约是5100辆汽车的排放量。另哈德逊广场还将收集近4万吨的雨水过滤后重复使用。这些环保节能的创新使得哈德逊广场获得了权威环保机构——美国绿色建筑协会(LEED)的节能环保认证。


五、结束语


哈德逊城市广场项目是在应对交通运力不足、制造业衰败、经济萧条和财政危机、各利益主体矛盾冲突等难题下强势诞生的,以公共交通为导向的发展战略,极大地加强了纽约大都市地区的通勤可达性,并再以“弹性”的再区划对于土地、建筑和公共空间合理管控,集商业、住宅、人文等功能,融国际品牌、跨国集团、公园、文艺中心等于一体,成为引领世界城市更新的“风向标”。




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